Planifier et organiser le développement du territoire
La définition d’axes de développement va permettre, à travers la définition d’un cadre raisonné, de maitriser l’extension urbaine du village et d’éviter une mutation trop importante ou sa banalisation.
Répondre aux besoins de la population en terme de logements…
En s’appuyant sur l’évolution observée ces dernières années sur le territoire ainsi que sur les tendances de la CAPE et du département, la commune souhaite mettre en place les outils nécessaires à l’accueil d’une hausse de population moyenne annuelle d’environ 1,1% à une échelle de 10 ans8. Ce scénario a été établi à partir des constats effectués en matière de :
C’est donc sur une hypothèse d’une cinquantaine de nouveaux logements que se bâtit le projet des élus de Villiers. Ce besoin en nouveaux logements, calcul, théorique et mathématique, a été identifié grâce :
En matière de projet immobilier, la commune possède quelques logements locatifs (logements Secomil). La majorité des logements présents sur le territoire communal se caractérise néanmoins par de l’accession privative. Les élus souhaitent diversifier leur offre de logement de manière à satisfaire un échantillon plus important de la population (logement locatif, logement pour personnes âgées, taille de parcelles variées…).
Répondre aux besoins de la population en terme de logements…
En s’appuyant sur l’évolution observée ces dernières années sur le territoire ainsi que sur les tendances de la CAPE et du département, la commune souhaite mettre en place les outils nécessaires à l’accueil d’une hausse de population moyenne annuelle d’environ 1,1% à une échelle de 10 ans8. Ce scénario a été établi à partir des constats effectués en matière de :
- Rythme des constructions accordées et réalisées des dernières années,
- Situation attractive de la commune à proximité des pôles d’emplois et d’équipements de la région parisienne et du bassin de vie,
- Situation géographique et à la bonne desserte de la commune (accessibilité des gares et de l’A13),
- Situation de la planification au sein de la CAPE. Dans le cadre du SCOT et de la mise en place de l’armature urbaine, les 6 pôles secondaires identifiés sont amenés à recevoir une population en lien avec le rôle structurant qu’ils jouent vis-à-vis des communes rurales avoisinantes. Les possibilités d’accueil sur le territoire sont donc davantage concentrées sur quelques communes.
C’est donc sur une hypothèse d’une cinquantaine de nouveaux logements que se bâtit le projet des élus de Villiers. Ce besoin en nouveaux logements, calcul, théorique et mathématique, a été identifié grâce :
- à l’état des lieux en matière de logement (résidences principales occupées),
- aux possibilités de renouvellement urbain restantes (vacance, dents creuses, friches),
- aux évolutions sociétales (prise en compte des phénomènes de desserrement de la population, de rajeunissement et de vieillissement de la population).
En matière de projet immobilier, la commune possède quelques logements locatifs (logements Secomil). La majorité des logements présents sur le territoire communal se caractérise néanmoins par de l’accession privative. Les élus souhaitent diversifier leur offre de logement de manière à satisfaire un échantillon plus important de la population (logement locatif, logement pour personnes âgées, taille de parcelles variées…).
8 Dans le cadre de l’élaboration du PLU et des différentes réunions de travail, plusieurs scénarii avaient été proposés à la commune en matière de projections démographiques avec des scénarii d’évolution minorant et majorant le choix retenus (0,5 et 1,5% d'augmentation annuelle sur 10 ans).
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Tableau théorique de projections démographiques
Le tableau ci-dessus permet de calculer le nombre de logements à construire afin d’atteindre l’ambition démographique affichée. Il prend en compte le desserrement des ménages qui est en cours sur la commune. Ainsi, depuis 1990, la taille moyenne des ménages est passée de 2,9 personnes à 2,74. Ce phénomène n’étant pas terminé et les données départementales et régionales connaissant des
phénomènes plus bas, nous admettons l’hypothèse d’une taille moyenne des ménages de 2,7 d’ici une dizaine d’années. Ce phénomène entraine un besoin de construction ne serait-ce que pour maintenir la population actuelle au même niveau en 2023, c’est ce que l’on appelle le point mort. Ce chiffre s’élève à 5 logements. Le projet communal vise une hausse de la population de 11 %. Il nécessite la construction d’environ 50 nouveaux logements.
Nota : Les autres hameaux du territoire n’étant pas densifiables dans le cadre du SCOT, les possibilités potentiellement existantes n’ont pas été intégrées aux réflexions. Il existe par ailleurs sur le territoire d’anciens corps de ferme agricole pouvant prétendre à plus ou moins long terme à un changement de destination. Les perspectives d’évolution n’étant pas encore identifiées et déterminées (bâtiments destinés à une réhabilitation en logement ou pouvant être transformés en locaux d’activités tertiaires ou à une vocation de loisirs), ces deux possibilités de réaffectation n’ont pas été incluses dans le calcul.
phénomènes plus bas, nous admettons l’hypothèse d’une taille moyenne des ménages de 2,7 d’ici une dizaine d’années. Ce phénomène entraine un besoin de construction ne serait-ce que pour maintenir la population actuelle au même niveau en 2023, c’est ce que l’on appelle le point mort. Ce chiffre s’élève à 5 logements. Le projet communal vise une hausse de la population de 11 %. Il nécessite la construction d’environ 50 nouveaux logements.
- Le tissu urbain actuel dispose encore de possibilités de nouvelles constructions d’un nombre de 22. Elles sont reprises sur la carte ci-après.
Nota : Les autres hameaux du territoire n’étant pas densifiables dans le cadre du SCOT, les possibilités potentiellement existantes n’ont pas été intégrées aux réflexions. Il existe par ailleurs sur le territoire d’anciens corps de ferme agricole pouvant prétendre à plus ou moins long terme à un changement de destination. Les perspectives d’évolution n’étant pas encore identifiées et déterminées (bâtiments destinés à une réhabilitation en logement ou pouvant être transformés en locaux d’activités tertiaires ou à une vocation de loisirs), ces deux possibilités de réaffectation n’ont pas été incluses dans le calcul.
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Nota : Cette synthèse prend en compte le phénomène de rétention foncière. En effet, les propriétaires fonciers, soucieux de préserver leur cadre de vie, ou leur bien, résistent parfois à la vocation d’urbanisation de parcelles (ou à la vente pour cette vocation). Ce phénomène peut parfois freiner de manière importante le développement des communes. L’indice de rétention foncière, en fonction du contexte géographique dans lequel se situe la commune, a ici été estimé à 25%. Toutefois, si cet indice doit être pris en compte, il est nécessaire de ne pas le surestimer. En effet, il est important de prendre conscience qu’une situation de rétention foncière peut se débloquer à tout instant et qu’un développement trop important de l’urbanisation peut aboutir à des situations déstabilisantes pour une commune. Un coefficient d’aménagement de 0,30 a été appliqué pour les secteurs d’extensions en vue de prendre en compte les aménagements que génère la création d’une opération d’ensemble (voirie, espaces publics, etc.).
Pour ce faire, les élus se fixent pour principe d’urbaniser en priorité les secteurs de renouvellement urbain pour éviter ainsi la définition d’une zone constructible sur des terres agricoles ou naturelles d’ampleur trop importante obligeant à sortir des limites actuelles du bourg et des hameaux.
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Les possibilités de renouvellement urbain retenues : Les dents creuses
Définition retenue : Une ou plusieurs parcelles comprises dans les Parties Actuellement Urbanisées (PAU) du tissu urbanisé disposant d’une desserte par une voirie carrossable et des réseaux minimum (eau potable, électricité).
Toute extension linéaire, même réduite est exclue de cette définition, même si l’autre côté de la voirie se trouve urbanisé.
Une dent creuse ne doit pas présenter d’enjeux liés au milieu agricole (proximité de bâtiment, desserte de champs), à la biodiversité, à la qualité d’une zone humide ou des risques.
Une dent creuse ne doit pas être confondue avec une coupure d’urbanisation (espace séparant souvent deux ensembles urbanisés) ou un cône de vue paysager
Une dent creuse se définit sur une surface parcellaire modérée. Ainsi, les grands secteurs non bâtis ne peuvent être considéré comme dent creuse mais constituent des zones d’extension de l’urbanisation
Toute extension linéaire, même réduite est exclue de cette définition, même si l’autre côté de la voirie se trouve urbanisé.
Une dent creuse ne doit pas présenter d’enjeux liés au milieu agricole (proximité de bâtiment, desserte de champs), à la biodiversité, à la qualité d’une zone humide ou des risques.
Une dent creuse ne doit pas être confondue avec une coupure d’urbanisation (espace séparant souvent deux ensembles urbanisés) ou un cône de vue paysager
Une dent creuse se définit sur une surface parcellaire modérée. Ainsi, les grands secteurs non bâtis ne peuvent être considéré comme dent creuse mais constituent des zones d’extension de l’urbanisation
Les possibilités de renouvellement urbain (dents creuses, divisions parcellaires…) ont donc été identifiées. Les secteurs étudiés ont répondu à de multiples enjeux : proximité et accessibilité des équipements, situation des réseaux, conditions de desserte et de sécurité routière, moindre impact sur l’occupation du sol actuelle, intégration dans le paysage…
L’analyse fait état de quelques possibilités, notamment sur les trois parties agglomérées et denses du territoire. Ces dents creuses répertoriées représentent un équivalent logement d’une vingtaine de logements et permettent à court terme de boucler l’urbanisation des parties actuellement urbanisées. La commune a en effet pour volonté que le futur développement de l’habitat sur le territoire soit intégré dans le tissu fonctionnel existant et ne constitue pas des enclaves isolées ou déconnectées du reste du territoire. Il est à noter que la commune dispose d’une vaste emprise foncière en cœur de bourg. Cette emprise ne peut être comptabilisée en raison de sa vocation multiple destinée à dynamiser le centre-bourg (offre d’équipements variés) et à délester la rue principale d’un certain encombrement du stationnement). Les dents creuses retenues pour l’analyse sont ainsi les suivantes :
L’analyse fait état de quelques possibilités, notamment sur les trois parties agglomérées et denses du territoire. Ces dents creuses répertoriées représentent un équivalent logement d’une vingtaine de logements et permettent à court terme de boucler l’urbanisation des parties actuellement urbanisées. La commune a en effet pour volonté que le futur développement de l’habitat sur le territoire soit intégré dans le tissu fonctionnel existant et ne constitue pas des enclaves isolées ou déconnectées du reste du territoire. Il est à noter que la commune dispose d’une vaste emprise foncière en cœur de bourg. Cette emprise ne peut être comptabilisée en raison de sa vocation multiple destinée à dynamiser le centre-bourg (offre d’équipements variés) et à délester la rue principale d’un certain encombrement du stationnement). Les dents creuses retenues pour l’analyse sont ainsi les suivantes :
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Les grandes contraintes du territoire ont été analysées :
Les possibilités de renouvellement urbain (dents creuses, divisions parcellaires et logements vacants) ont été identifiées. Les dents creuses représentent un potentiel de 22 équivalent logement, il n’y a pas de projets en cours, les logements vacants sont au nombre de 11.
Leur analyse fait état de plusieurs possibilités. Toutefois, l’ensemble ne suffit pas au développement de l’offre de logements sur la durée du PLU. En effet, la problématique de rétention foncière rend également nécessaire une réflexion plus large sur le développement de l’habitat.
Dans le cadre du calcul théorique établi, les 28 logements supplémentaires doivent être également pris en compte dans le projet et positionnés. Ce choix a aussi été déterminé en fonction de l’étude des possibilités existantes en matière de potentialités et contraintes. L’analyse a conclu aux éléments suivants :
Les possibilités de renouvellement urbain (dents creuses, divisions parcellaires et logements vacants) ont été identifiées. Les dents creuses représentent un potentiel de 22 équivalent logement, il n’y a pas de projets en cours, les logements vacants sont au nombre de 11.
Leur analyse fait état de plusieurs possibilités. Toutefois, l’ensemble ne suffit pas au développement de l’offre de logements sur la durée du PLU. En effet, la problématique de rétention foncière rend également nécessaire une réflexion plus large sur le développement de l’habitat.
Dans le cadre du calcul théorique établi, les 28 logements supplémentaires doivent être également pris en compte dans le projet et positionnés. Ce choix a aussi été déterminé en fonction de l’étude des possibilités existantes en matière de potentialités et contraintes. L’analyse a conclu aux éléments suivants :
- L’Ouest du bourg constitue l’une des entrées du village. Contrairement à l’entrée Est, il n’existe plus de lisière paysagère. L’implantation de nouvelles constructions aurait donc un impact important sur le paysage. Par ailleurs ce secteur a encore une vocation agricole (emprises de grandes cultures, présence d’un corps de ferme avec périmètre de réciprocité agricole). Afin d’éviter toute nuisance réciproque entre exploitants et tiers et d’éviter de nuire à l’activité existante, les élus ont fait le choix de maintenir en l’état la forme urbaine et de ne pas développer l’urbanisation dans ce secteur.
- Le Sud du bourg dispose d’emprises et d’un accès qui permettrait d’urbaniser les fonds de jardins. Toutefois, l’absence des réseaux, la configuration privative du secteur pouvant bloquer des aménagements d’ensemble, ainsi que l’implantation projetée du futur équipement communal conduisent à ne pas diriger l’urbanisation vers ce secteur. Son maintien en zone naturelle est aussi une volonté des élus de pouvoir conserver certains aspects ruraux du territoire et conserver ainsi des espaces de respiration au sein du tissu bâti.
- La rue Bonne nouvelle est urbanisée de manière diffuse sur l’un de ses flancs. Un massif forestier est présent de l’autre côté de la voirie et ne doit pas faire l’objet de défrichement.
- Le Nord du bourg est aujourd’hui occupé par les équipements et des terres agricoles. Les emprises existantes contribueraient à un éloignement des zones d’habitat et des zones d’équipements et commerces de proximité ainsi qu’à une forte consommation des terres agricoles.
- L’Est du bourg est aujourd’hui en partie bâti et a fait l’objet d’extensions récentes. Il dispose de larges emprises anciennement agricoles. Il est encadré par des habitations existantes sur trois de ses flancs et par l’emprise de la pépinière. La présence de cette activité et l’existence de haies contribuent à donner une qualification végétale à cette entrée de ville. Ce secteur dispose des différents réseaux, est desservi par une voirie existante, permet de boucler l’urbanisation dans ce secteur et de constituer une nouvelle urbanisation proche des deux pôles d’équipements actuels de la commune. Il n’est pas contraint par les problématiques de forme urbaine, agricoles ou naturelles.
- Le SCOT autorise la densification sur les deux hameaux du Hallot et de Chanu.
- Le hameau de Chanu dispose de quelques emprises aujourd’hui libres de construction. Toutefois hormis cette densification autorisée au sein de l’enveloppe urbaine existante, le hameau ne fait pas l’objet d’autre développement. En effet la présence agricole ainsi que certaines contraintes patrimoniales (perspectives paysagères de la commanderie de Chanu) ou paysagères (qualité des fonds de jardin, espaces de prairies et de verger sur la partie Nord du hameau) ne conduisent pas à la définition de zone d’extension.
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- Le hameau du Hallot dispose également de quelques emprises aujourd’hui libres de construction. Comme sur Chanu, hormis cette densification autorisée au sein de l’enveloppe urbaine existante, le hameau ne fait pas l’objet d’autre développement. En effet la présence de contraintes patrimoniales (présence de murs de facture, d’anciens corps de ferme…) et paysagères (présence de vergers et d’espaces prairiaux) ou environnementales (présence de massifs forestiers) ne conduisent pas à la définition de zone d’extension.
Les contraintes du territoire ont donc été analysées (présence du monde agricole, franges naturelles boisées, contexte paysager et patrimonial, situation des réseaux, volonté des élus de ne pas mettre en place une urbanisation linéaire éloignée de la centralité du bourg et de ses équipements, de ne pas modifier la forme urbaine initiale…). Ces différentes problématiques et la volonté des élus de ne pas étendre l’urbanisation en dehors des limites physiques actuelles ont conduit à diriger l’urbanisation sur le bourg pour renforcer sa centralité sur le territoire et à orienter les réflexions vers les possibilités de densification au sein des hameaux densifiables.
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…Et opter pour une réponse globale de développement
Les élus souhaitent disposer de réserves foncières afin d’affirmer la vocation centrale du bourg. Outre répondre à la demande en logement, la municipalité souhaite conforter le rôle d’animation et d’attractivité du cœur de bourg en favorisant la connexion et le rapprochement de ces nouveaux secteurs d’habitat des zones d’équipements publics (écoles, équipements sportifs; commerces et services…).
Si la commune souhaite conforter son caractère résidentiel, elle veut également favoriser la vie locale sur le territoire et les échanges entre les habitants. La commune dispose en cœur de bourg d’une large emprise aujourd’hui non bâtie. Les élus ont pour volonté d’aménager ce secteur d’hyper-bourg en lui donnant une vocation mixte mêlant amélioration des équipements de proximité (aire de jeux, extension de la mairie, zone de stationnement) et création de quelques logements, dont des logements pour personnes âgées. L’objectif des élus n’est pas ici de densifier de manière importante ce secteur mais bien de maintenir un espace de déambulation agréable pour les habitants composés en majorité d’espaces verts et paysagers.
La commune dispose par ailleurs de quelques commerces de base. En accueillant ces quelques commerces et services de première nécessité (boulangerie, boucherie…), elle permet de répondre aux besoins de la population. Pour conserver ces commerces en activités, leur aire de chalandise doit être maintenue. Toutefois, cette situation est menacée. En effet, outre les phénomènes sociétaux en cours (vieillissement de la population, utilisation des équipements à proximité de son lieu de travail…), la non fonctionnalité de la Grande Rue (étroitesse, vitesse des véhicules, problématique de stationnement…) conduisent à une faible fréquentation des usagers. La commune a par ailleurs connu il y a quelques années la fermeture de la boulangerie. La reprise de ce commerce a permis de maintenir la boucherie voisine mais aussi de créer une dynamique piétonne d’animation du bourg-centre. Les orientations stratégiques de la commune font donc état d’une volonté de pérenniser la présence commerciale pour conserver le niveau de services à la population et de favoriser ainsi l’attrait du centre-bourg. Le maintien de cette activité permet également de conforter le lien social sur le territoire et de maintenir la présence des classes d’âges les plus âgées sur la commune. La réflexion sur le réaménagement du centre-bourg participe donc à une politique plus globale de dynamisation du territoire. En améliorant le parc de stationnement et en sécurisant les accès et la visibilité des commerces, la commune cherche ainsi à maintenir sa vie économique locale.
Enfin, la commune est confrontée à la problématique de non-conformité de ces équipements. La salle communale située au cœur du bourg ne dispose d’une aire de stationnent adaptée, provoque des nuisances aux abords du voisinage et ne dispose que de peu de capacité d’accueil. La salle des associations a pris place à l’étage du bâtiment accueillant les services de secours et n’est donc pas adapté aux personnes à mobilité réduite ou à tout projet d’évolution. Pour pallier à ces différentes problématiques, la commune souhaite inscrire au cœur de son projet des réflexions visant à améliorer cette offre d’équipements.
Si la commune souhaite conforter son caractère résidentiel, elle veut également favoriser la vie locale sur le territoire et les échanges entre les habitants. La commune dispose en cœur de bourg d’une large emprise aujourd’hui non bâtie. Les élus ont pour volonté d’aménager ce secteur d’hyper-bourg en lui donnant une vocation mixte mêlant amélioration des équipements de proximité (aire de jeux, extension de la mairie, zone de stationnement) et création de quelques logements, dont des logements pour personnes âgées. L’objectif des élus n’est pas ici de densifier de manière importante ce secteur mais bien de maintenir un espace de déambulation agréable pour les habitants composés en majorité d’espaces verts et paysagers.
La commune dispose par ailleurs de quelques commerces de base. En accueillant ces quelques commerces et services de première nécessité (boulangerie, boucherie…), elle permet de répondre aux besoins de la population. Pour conserver ces commerces en activités, leur aire de chalandise doit être maintenue. Toutefois, cette situation est menacée. En effet, outre les phénomènes sociétaux en cours (vieillissement de la population, utilisation des équipements à proximité de son lieu de travail…), la non fonctionnalité de la Grande Rue (étroitesse, vitesse des véhicules, problématique de stationnement…) conduisent à une faible fréquentation des usagers. La commune a par ailleurs connu il y a quelques années la fermeture de la boulangerie. La reprise de ce commerce a permis de maintenir la boucherie voisine mais aussi de créer une dynamique piétonne d’animation du bourg-centre. Les orientations stratégiques de la commune font donc état d’une volonté de pérenniser la présence commerciale pour conserver le niveau de services à la population et de favoriser ainsi l’attrait du centre-bourg. Le maintien de cette activité permet également de conforter le lien social sur le territoire et de maintenir la présence des classes d’âges les plus âgées sur la commune. La réflexion sur le réaménagement du centre-bourg participe donc à une politique plus globale de dynamisation du territoire. En améliorant le parc de stationnement et en sécurisant les accès et la visibilité des commerces, la commune cherche ainsi à maintenir sa vie économique locale.
Enfin, la commune est confrontée à la problématique de non-conformité de ces équipements. La salle communale située au cœur du bourg ne dispose d’une aire de stationnent adaptée, provoque des nuisances aux abords du voisinage et ne dispose que de peu de capacité d’accueil. La salle des associations a pris place à l’étage du bâtiment accueillant les services de secours et n’est donc pas adapté aux personnes à mobilité réduite ou à tout projet d’évolution. Pour pallier à ces différentes problématiques, la commune souhaite inscrire au cœur de son projet des réflexions visant à améliorer cette offre d’équipements.
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Cartographie d’analyse des choix retenus pour le développement de l’urbanisation
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Synthèse de l’offre de logements générée
L’ensemble des possibilités de création de nouveaux logements, tant en zone urbaine qu’à urbaniser, est synthétisée dans le tableau ci-après. Ces éléments font état de la création possible de 65 logements supplémentaires maximum à très long terme, dont une quarantaine de logements à court terme. Cette hypothèse haute se base sur la concrétisation de l’ensemble des possibilités existantes, à savoir : l’ensemble des dents creuses se libère et les secteurs ouverts à l’urbanisation sont urbanisés dans le cadre du présent projet de PLU.
L’ensemble des possibilités de création de nouveaux logements, tant en zone urbaine qu’à urbaniser, est synthétisée dans le tableau ci-après. Ces éléments font état de la création possible de 65 logements supplémentaires maximum à très long terme, dont une quarantaine de logements à court terme. Cette hypothèse haute se base sur la concrétisation de l’ensemble des possibilités existantes, à savoir : l’ensemble des dents creuses se libère et les secteurs ouverts à l’urbanisation sont urbanisés dans le cadre du présent projet de PLU.
Méthodologie de calcul :
Pour le calcul de l’équivalent logement dans les dents creuses, cette synthèse prend en compte le phénomène de rétention foncière. En effet, les propriétaires fonciers, soucieux de préserver leur cadre de vie, ou leur bien, résistent parfois à la vocation d’urbanisation de parcelles (ou à la vente pour cette vocation). Ce phénomène peut parfois freiner de manière importante le développement des communes. L’indice de rétention foncière, en fonction du contexte géographique dans lequel se situe la commune, a ici été estimé à 25%. Toutefois, si cet indice doit être pris en compte, il est nécessaire de ne pas le surestimer. En effet, il est important de prendre conscience qu’une situation de rétention foncière peut se débloquer à tout instant et qu’un développement trop important de l’urbanisation peut aboutir à des situations déstabilisantes pour une commune.
Pour le calcul de l’équivalent logement dans les secteurs d’extension. Aucun coefficient n’a été pris en compte pour le secteur d’urbanisation à court terme, eu égard à la voie déjà existante. Seule la prise en compte de la densité moyenne du SCOT a été appliquée à l’emprise. Un coefficient d’aménagement de 0,30 a été appliqué pour le secteur d’extension à long terme en vue de prendre en compte les aménagements que génère la création d’une opération d’ensemble (voirie, espaces publics, etc.).
En l’absence de données concrètes de programmation le potentiel offert par d’éventuel changement de destination n’est pas comptabilisé (cas du corps de ferme de la Tour Noire qui va prochainement cesser son activité), il permettra également de répondre au besoin en matière de développement du parc de logements en offrant potentiellement la réalisation de deux à trois logements.
En l’absence de données concrètes de programmation, le potentiel offert par l’emprise du cœur de bourg n’est pas comptabilisé. Cette emprise est difficilement appréhendable en raison de sa vocation multiple destinée à dynamiser le centre-bourg (offre d’équipements variés), de son portage à venir par un bailleur social. Le nombre potentiel de logement était toutefois estimé à une dizaine.
Pour le calcul de l’équivalent logement dans les dents creuses, cette synthèse prend en compte le phénomène de rétention foncière. En effet, les propriétaires fonciers, soucieux de préserver leur cadre de vie, ou leur bien, résistent parfois à la vocation d’urbanisation de parcelles (ou à la vente pour cette vocation). Ce phénomène peut parfois freiner de manière importante le développement des communes. L’indice de rétention foncière, en fonction du contexte géographique dans lequel se situe la commune, a ici été estimé à 25%. Toutefois, si cet indice doit être pris en compte, il est nécessaire de ne pas le surestimer. En effet, il est important de prendre conscience qu’une situation de rétention foncière peut se débloquer à tout instant et qu’un développement trop important de l’urbanisation peut aboutir à des situations déstabilisantes pour une commune.
Pour le calcul de l’équivalent logement dans les secteurs d’extension. Aucun coefficient n’a été pris en compte pour le secteur d’urbanisation à court terme, eu égard à la voie déjà existante. Seule la prise en compte de la densité moyenne du SCOT a été appliquée à l’emprise. Un coefficient d’aménagement de 0,30 a été appliqué pour le secteur d’extension à long terme en vue de prendre en compte les aménagements que génère la création d’une opération d’ensemble (voirie, espaces publics, etc.).
En l’absence de données concrètes de programmation le potentiel offert par d’éventuel changement de destination n’est pas comptabilisé (cas du corps de ferme de la Tour Noire qui va prochainement cesser son activité), il permettra également de répondre au besoin en matière de développement du parc de logements en offrant potentiellement la réalisation de deux à trois logements.
En l’absence de données concrètes de programmation, le potentiel offert par l’emprise du cœur de bourg n’est pas comptabilisé. Cette emprise est difficilement appréhendable en raison de sa vocation multiple destinée à dynamiser le centre-bourg (offre d’équipements variés), de son portage à venir par un bailleur social. Le nombre potentiel de logement était toutefois estimé à une dizaine.
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Commune de Villiers en Desoeuvre – Rapport de présentation