Quelle évolution du village pour demain ? Etude des potentialités de renouvellement urbain
La commune dispose de quelques emprises foncières et immobilières (équipements communaux, bâtiments communaux). Les possibilités de renouvellement urbain sont à la fois d’ordre public et d‘ordre privé.
Analyse des dents creuses sur le bourg
Quelques potentialités de développement existent dans le tissu urbain au travers des dents creuses au niveau du bourg-centre et pour certaines d’entre elles au niveau des hameaux. Quelques terrains, situés au cœur ou en continuité du bâti existant pourraient ainsi accueillir de nouvelles constructions. Est ci-après présenté l’état des lieux de chacune de ces dents creuses recensées.
La commune dispose de quelques emprises foncières et immobilières (équipements communaux, bâtiments communaux). Les possibilités de renouvellement urbain sont à la fois d’ordre public et d‘ordre privé.
Analyse des dents creuses sur le bourg
Quelques potentialités de développement existent dans le tissu urbain au travers des dents creuses au niveau du bourg-centre et pour certaines d’entre elles au niveau des hameaux. Quelques terrains, situés au cœur ou en continuité du bâti existant pourraient ainsi accueillir de nouvelles constructions. Est ci-après présenté l’état des lieux de chacune de ces dents creuses recensées.
Définition retenue : Une ou plusieurs parcelles comprises dans les Parties Actuellement Urbanisées (PAU) du tissu urbanisé disposant d’une desserte par une voirie carrossable et des réseaux minimum (eau potable, électricité)
Une dent creuse ne doit pas présenter d’enjeux liés au milieu agricole (proximité de bâtiment, desserte de champs), à la biodiversité, à la qualité d’une zone humide ou des risques
Une dent creuse ne doit pas être confondue avec une coupure d’urbanisation (espace séparant souvent deux ensembles urbanisés) ou un cône de vue paysager
Une dent creuse se définit sur une surface parcellaire modérée. Ainsi, les grands secteurs non bâtis ne peuvent être considéré comme dent creuse mais constituent des zones d’extension de l’urbanisation
Une dent creuse ne doit pas présenter d’enjeux liés au milieu agricole (proximité de bâtiment, desserte de champs), à la biodiversité, à la qualité d’une zone humide ou des risques
Une dent creuse ne doit pas être confondue avec une coupure d’urbanisation (espace séparant souvent deux ensembles urbanisés) ou un cône de vue paysager
Une dent creuse se définit sur une surface parcellaire modérée. Ainsi, les grands secteurs non bâtis ne peuvent être considéré comme dent creuse mais constituent des zones d’extension de l’urbanisation
Dent creuse n°1 :
- Localisation : Ouest du village, rue de l’Ormitel
- Situation : espace non bâti situé en front de rue et encadré par une urbanisation existante et lui faisant face
- Occupation actuelle : Surface cultivée
- Analyse : Emprise d’environ 7000m² situé en secteur d’entrée de ville pouvant faire l’objet d’une urbanisation sous réserve toutefois d’une prise en compte de l’activité agricole : définition d’un espace tampon d’au moins 30 mètres pour laisser un éventuel espace de circulation et respecter le périmètre de précaution fourni par la Chambre d’agriculture (présence de bâtiment de stockage de matériel et de matériaux). Sa situation sur le plateau et en entrée de bourg doit favoriser la mise en place de prescriptions visant l’intégration paysagère des futures constructions. De par sa situation proche d’une activité agricole et localisée en entrée de village, cette urbanisation linéaire n’est toutefois pas recommandée.
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Dent creuse n°2 :
- Localisation : Cœur du bourg et rue des écoles
- Situation : Espace non bâti ceinturé par l’urbanisation existante. Secteur situé en proximité directe de la mairie et de la rue commerçante ainsi que de l’école. Présence d’un ancien bâtiment (ancienne Poste) aux caractéristiques architecturales intéressantes mais complexe et couteuse à réhabiliter. Emprise traversée par la sente de la Messe bordée de part et d’autre de murs de facture.
- Occupation actuelle : zone jardinée
- Analyse : surface de près de 8000m² permettant la réalisation d’un projet urbain d’ensemble au cœur du bourg. La présence de témoins du monde rural (arbres, murs de facture, ancienne Poste…) sur ces emprises peut faire l’objet de mesures de conservation dans le cadre du PLU. Au regard de sa vocation et localisation stratégique et de sa programmation mixte (souhait communal de favoriser à la fois la création de logement, la mise en place d’une aire de jeux et de solutionner la gestion du stationnement), ce secteur doit faire l’objet d’orientations d’aménagement et de programmation. La commune ayant mené une démarche d’acquisition foncière, la gestion de l’aménagement peut être assurée.
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Il est à noter qu’il existe également dans la rue des écoles un ancien de corps de ferme à l’emprise importante, situé à l’interface entre ce secteur de renouvellement urbain et le secteur d’ouverture à l’urbanisation indiquée par les orientations du SCOT. Un point d’attention à ce secteur doit donc être porté durant l’élaboration du PLU afin de pouvoir encadrer son éventuelle évolution et mettre en place les synergies nécessaires à la bonne cohésion de ces futurs quartiers urbains.
Dent creuse n°3 :
- Localisation : Est du village, rue du Clairet
- Situation : Secteur non bâti situé à proximité des équipements et de la rue principale, en proximité immédiate avec l’une des tours présentes sur le territoire communal
- Occupation actuelle : zone de jardin
- Analyse : Secteur d’un peu plus de 3000m² pouvant faire l’objet d’une urbanisation. Une attention sera à porter sur l’accessibilité et la desserte du secteur (sortie de village, avant l’entrée principale du nouveau lotissement).
Il est à noter qu’une densification des arrières de jardin pourrait avoir lieu au Sud du village. Toutefois le chemin de la Cagnière étant utilisé pour la circulation agricole et l’ensemble des réseaux n’étant pas assuré, ce secteur n’a pas été retenu.
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Sur Chanu et le Hallot
Seul les hameaux de Chanu et du Hallot ont fait l’objet d’une analyse et répondent aux orientations du SCOT (densification possible). En effet, les autres hameaux du territoire ne peuvent être densifiés.
Seul les hameaux de Chanu et du Hallot ont fait l’objet d’une analyse et répondent aux orientations du SCOT (densification possible). En effet, les autres hameaux du territoire ne peuvent être densifiés.
Dent creuse n°1 et 2 :
- Localisation : Ouest du hameau de Chanu, rue de la Commanderie
- Situation : Emprises non bâties encadrées et faisant face pour la seconde à une urbanisation existante
- Occupation actuelle : Jardin
- Analyse : Ce secteur d’entrée de village, de près de 3000m² pourrait faire l’objet d‘une densification. Il ne comporte pas de contraintes à l’urbanisation. Le second secteur, de plus de 4000m² pourrait également faire l’objet d’une densification. Les accès sur la voirie départementale ne doivent néanmoins pas être multipliés. Il est à noter la présence d’une sente à travers ce secteur qui devra être conservée.
Dent creuse n°3 :
- Localisation : Est du hameau de Chanu, arrière de la rue de la Commanderie
- Situation : Parcelle encadrée par l’urbanisation existante sur 3 de ses flancs et comportant une limite physique créée par le chemin la desservant
- Occupation actuelle : Espace jardiné
- Analyse : D’une emprise de 1500m², la parcelle restante, située en arrière de la rue de la Commanderie, le long du chemin pourrait faire l’objet d’une urbanisation. Dotée de l’ensemble des réseaux, elle est située à l’intérieur du tissu bâti existant.
Dent creuse n°4 :
- Localisation : Hameau du Hallot, rue Bonne Nouvelle
- Situation : Parcelle située le long de la voirie. L’urbanisation existante est présente sur ses côtés et lui fait face
- Occupation actuelle : espace arboré (vergers)
- Analyse : emprise de 6000m². De par l’occupation actuelle, l’étroitesse des voiries et le caractère patrimonial et naturel du hameau, cette emprise ne semble pas densifiable mais pourrait faire l’objet de mesures de conservation au travers du PLU.
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Dent creuse n°5 et 6 :
- Localisation : Hameau du Hallot, rue Bonne Nouvelle
- Situation : Parcelles longilignes encadrées par une urbanisation existante
- Occupation actuelle : Espace cultivé et de prairie
- Analyse : Emprise de 3000 et 1500m² en front de rue (alignement vis-à-vis de la construction existante). La seconde, zone de prairie, dispose de caractéristiques écologiques intéressantes qu’il est souhaitable de conserver. Cette zone est vraisemblablement traversée par la faune souhaitant rejoindre le boisement (faune forestière observée). Cette zone a par ailleurs connu des phénomènes de ruissellement important lors des derniers orages estivaux. Les aspects écologiques et liés à risque ne semblent pas autoriser une urbanisation dans ce secteur.
La première emprise, zone de culture, comporte moins d’enjeux écologiques, toutefois, sa configuration en zone de virage le long d’un chemin agricole ne semble pas opportune pour une densification. Des perspectives paysagères sont également présentes dans ces secteurs et pourraient être préservées.
Il est à noter que les hameaux dits non densifiables se caractérisent par la présence d’anciens corps de ferme n’ayant plus aujourd’hui de vocation agricole. Ces bâtiments de caractère appartiennent à l’histoire et à l’identité des hameaux. Une réflexion devra être menée afin d’identifier les potentiels de renouvellement urbain ce ces bâtiments de large emprise : quelle nouvelle vocation ? Quelles prescriptions pour cadrer leur évolution ? Quelle solution pour conserver leurs caractéristiques architecturales ?
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Une autre possibilité de reconstruire sur le bâti existant, les divisions parcellaires
La commune peut comprendre sur une partie de la zone urbanisée de quelques grands terrains (souvent issus de grandes propriétés encore existantes ou non) qui pourraient faire l’objet de division parcellaire. Outre les espaces de propriétés, les constructions individuelles sont parfois établies sur de grands terrains.
Ces divisions parcellaires permettraient ainsi de densifier le bâti avant de consommer des nouveaux espaces agricoles pour les futurs logements. Toutefois, certaines conditions liées à l’assainissement, à l’accessibilité des constructions (éviter les servitudes de passage, les zones de sorties dangereuses) et à la forme urbaine (éviter les doubles-rideaux) sont nécessaires pour le maintien du fonctionnement urbain.
Division parcellaire n°1 :
La commune peut comprendre sur une partie de la zone urbanisée de quelques grands terrains (souvent issus de grandes propriétés encore existantes ou non) qui pourraient faire l’objet de division parcellaire. Outre les espaces de propriétés, les constructions individuelles sont parfois établies sur de grands terrains.
Ces divisions parcellaires permettraient ainsi de densifier le bâti avant de consommer des nouveaux espaces agricoles pour les futurs logements. Toutefois, certaines conditions liées à l’assainissement, à l’accessibilité des constructions (éviter les servitudes de passage, les zones de sorties dangereuses) et à la forme urbaine (éviter les doubles-rideaux) sont nécessaires pour le maintien du fonctionnement urbain.
Division parcellaire n°1 :
- Localisation : Est du village, RD 148
- Situation : Ce secteur de sortie de village dispose de particularités. En effet la construction centrale dispose d’une bonne intégration paysagère, son jardin, de qualité, doit être conservé. La dernière construction, après le hangar, est implantée avec un retrait important depuis le domaine public.
- Occupation actuelle : Jardin
- Analyse : La présence d’une haie en front de rue permettrait la réalisation de quelques constructions intégrées à leur environnement. Il est à noter que ce secteur correspond à l’emprise globale de la pépinière. Seul le front avant pourrait ainsi faire l’objet de divisions parcellaires. L’accès est déjà existant et peut desservir l’ensemble des constructions. Aucun nouvel accès sur la RD ne serait ainsi créé.
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Synthèse des potentialités de renouvellement urbain
| Type | Nombre |
| Logements vacants | 11 |
| Nombre potentiel de logement dans les dents creuses (bourg) | 11 |
| Nombre potentiel de logement dans les dents creuses (hameau) | 9 |
| Nombre potentiel de logement dans les divisions parcellaires | 2 |
| Total | 33 |
Il est à noter que ces données sont à prendre avec précaution. En effet les logements vacants sont souvent des logements anciens, peu attractifs pour la population ou demandant un cout de réhabilitation important.
L’estimation du nombre de logement a été calculée en fonction de la surface des emprises et de l’application de la densité préconisée par le SCOT. Il s‘agit donc de l’estimation maximale, la rétention foncière ou encore l’emprise nécessaire à toute opération d’aménagement pour les aménagements de desserte et de paysage n’ayant pas été intégrées. Concernant l’emprise communale, la totalité de la surface a été traduite en nombre de logement. Ces données montrent le potentiel existant sur le territoire communal.
L’estimation du nombre de logement a été calculée en fonction de la surface des emprises et de l’application de la densité préconisée par le SCOT. Il s‘agit donc de l’estimation maximale, la rétention foncière ou encore l’emprise nécessaire à toute opération d’aménagement pour les aménagements de desserte et de paysage n’ayant pas été intégrées. Concernant l’emprise communale, la totalité de la surface a été traduite en nombre de logement. Ces données montrent le potentiel existant sur le territoire communal.
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Commune de Villiers en Desoeuvre – Rapport de présentation